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2020厦门学区房肉搏战。请绕道!别当韭菜!
减小字体 增大字体 作者:厦门购房内参  来源:公众号  
发布时间:2020-09-03 15:16:53

按常理,学区旺季蹦达到7月就该停了。不!今年学区旺季还有翘尾!

内参此刻已能闻到硝烟:7月13日前的接下来一个月,厦门学区房还有一场贴身肉搏战,并且,有且只有1个月。

低门槛学区房已成“珍稀物种”

从去年开始,学区房游戏规则新增了一条——“热点学校”概念,核心内容是:“学位锁6年”+提前1年落户”。

这里要掌握一条关键信息,厦门岛内“热点学校”已经有22所,明年还将新增8所,达到30所,而整个岛内只有80所小学。

厦门学区看岛内,岛内学区看思明。思明区去年热点学校是10所,今年增加到15所,而明年则是23所。思明越来越热,也越来越挤。

下面的动图,直白揭露一个真相:岛内即将被“热点学校”攻陷,思明区低入学门槛学区房已是“珍稀物种”。

过渡期内买学区房很吃亏

学区政策进入频繁高发期,不断调整的入学政策,本意是化解生源与学位之间的矛盾,并在一定程度上给学区房降温。但与此同时,对绝大部分今年9月小孩要上小学的学区房购房者来说,也是一种猝不及防的误伤。

心仪的学校突然“被热点”了,政策的执行节点卡在7月13日,未来一个月,家长就成了被赶上架的鸭子。去年就有购房者吃过这个“仓促”的亏。

去年这个时期,梧村小学被预告要加入“热点学校”,政策执行过渡期同样是一个月左右。结果,在链家可查询到的近几年文屏山庄成交数据中,最早出现一套成交价高于挂牌价的房源(挂牌价300万,成交价338万,涨幅高达13%),时间就出现在政策过渡期内的2019年6月28日。

未来一个月,学区房肉搏战

今年预告的热点学校,官方也已经给了明确”过渡时间“——截止7月13日。今年有学区房需求且还没入手的家长,大概率会选择这个时期匆忙上车。而学位正被自家小孩占用,且未来几年还有换房需求的房东,在过渡期内将自家房子卖出“完整”的学区房价值,也是最优选择。

因此,最容易达成交易的两个重要因素同时具备:

1、买卖双方动机和预期一致,一个愿打一个愿挨。

2、一个月的倒计时限制,买卖双方都耗不起。

买卖过二手房的参粉一定很熟悉一个场景:谈判环节时,买家和房东会被隔离在不同洽谈室。因为,此时中介要表演一个一不小心就会人格分裂的高难度动作——撮合。面对同一套房子,中介既要打,又要捧。既要压低房东的价格预期,还要抬高买家的心理预期,将价格撮合到最终能成交的价位。

当具备了以上两个因素,中介也就更容易撮合了。未来一个月,买家和房东将共同手动延长“学区旺季”。

这个月就是买卖双方过招的契机。当然,虽说双方动机和预期一致,但事实上,相比房东的换房需求,孩子读书时间无法搁置退让的买房人会更加被动。可是,又有什么办法呢?割的就是不未雨绸缪的韭菜。

时机、挖笋、鉴别

最后,内参有几点建议忠告,希望在学区政策频繁调整的时期,对你购买学区房能有帮助。

1、如果你不是今年急用学区的购房者,请不要被这一个月的“妖风”吹乱了自己的买房节奏。随着政策效应的逐步消退,市场会慢慢回归平稳,今年的最佳入手时机应该在8月过后。

2、未雨绸缪买学区房最明智。下半年去淘“热点学校”划片的学位被占用的学区房,可能有挖笋盘的机会出现。当然,一定记得算好房东小孩小学毕业和自家小孩入读小学一年级的时间。

3、热点学校越来越多,学位被占用的房子会逐步成为学区房市场的主流房源。但目前并没有一个万全之策可以保证和确认一套房子的学位是否被占用。理论上,只有去学校问,去教育局查才能确定,但是大部分普通人往往没有这个渠道和关系。而购房合同上的限制和承诺条款,只是对房东的事后处置措施,起不到防范于未然的作用。一个土办法,对鉴别学区空户可能有用:在交易前,让房东出示户口本,核对户口本上的地址是否与交易房源的地址一致,然后查看户口本里是否有小孩,再根据小孩的出生日期,推断他是否在读小学。

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作者:厦门购房内参

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